Come vendere casa al meglio e velocemente

come vendere casa al meglio

Riuscire a vendere la propria casa al miglior prezzo e in tempi ragionevoli è un obiettivo raggiungibile solo a patto di avere le idee molto chiare su una serie di fattori e dettagli che nella maggior parte dei casi ci sfuggono.

Oggi è possibile “fare tutto da soli” utilizzando uno dei tanti siti web in cui è possibile pubblicare un annuncio con tutte le informazioni sul proprio appartamento e una serie di fotografie a corredo ma il modo più efficace per vendere casa al miglior prezzo e in breve tempo nella maggior parte dei casi è quello di rivolgersi a professionisti.

In questo articolo vi spiegherò il perché.



La valutazione della casa

Il primo obiettivo che vi consiglio di porvi è quello di effettuare una valutazione del reale prezzo di mercato della vostra abitazione. Per farlo ci sono diversi modi, i più semplici sono:

  • contattare due o tre agenzie immobiliari e chiedere una valutazione del proprio immobile. Le valutazioni devono essere sempre gratuite e NON devono implicare l’assegnazione del mandato a vendere.
  • cercare nei siti di compravendita case online annunci relativi ad abitazioni aventi caratteristiche simili alla propria e situati quando più vicino possibile al vostro appartamento.
  • chiedere alla vostra banca di fiducia una valutazione (gratuita anche in questo caso!) del vostro patrimonio immobiliare
  • chiamare le agenzie immobiliari che vendono appartamenti nella vostra zona e chiedere il prezzo richiesto, magari dopo aver visto un cartello appeso fuori da un palazzo con il numero dell’agenzia o in alternativa visitando direttamente una delle tante agenzie con vetrina sulle strade.

Per arrivare a una valutazione corretta non dovrete farvi condizionare dal prezzo che avevate pagato a suo tempo per acquistare la vostra casa in quanto le condizioni di mercato sono in continua evoluzione e i prezzi possono ovviamente variare sensibilmente nel corso degli anni.

Dovrete inoltre considerare nel modo più oggettivo possibile la presenza o l’assenza di fattori che concorrono a far aumentare o abbassare il prezzo di un immobile.

Fattori da tenere in considerazione per determinare il valore di un appartamento in modo corretto

I fattori da considerare per determinare il valore del vostro appartamento nel modo più oggettivo possibile sono tanti e qui di seguito vi elenco quelli che a mio parere sono i più importanti:

  1. Dimensione dell’appartamento in metri quadrati
  2. Numero di locali
  3. Stato generale dell’appartamento (ristrutturato / non ristrutturato)
  4. Piano (ovviamente un appartamento situato a un piano alto è quotato molto di più rispetto a un appartamento situato a un piano basso per la maggior luminosità, per la minor predisposizione al rischio furti, per la minor rumorosità e nel caso si trattasse dell’ultimo piano per l’assenza di rumori provenienti dall’inquilino del piano di sopra)
  5. Anno di costruzione dello stabile
  6. Posizione dello stabile con riferimento al quartiere e alla vicinanza o meno di metropolitane, parchi, supermercati, ospedali, fermate di mezzi pubblici, centri commerciali e quant’altro possa costituire un motivo di qualificazione della zona (o dequalificazione della zona nel caso nelle vicinanze siano presenti ad esempio imprese inquinanti, stazioni ferroviarie, discariche, zone molto rumorose o dense di traffico, ecc.)
  7. Condizioni dello stabile e anno di costruzione
  8. Classe energetica dello stabile
  9. Certificazione dell’impianto elettrico dell’appartamento
  10. Presenza di uno o più ascensori nello stabile
  11. Presenza di una portineria nel corso di tutta la giornata (sempre più importante negli ultimi tempi per questioni di sicurezza e per l’incremento di acquisti online)
  12. Presenza di uno o più balconi
  13. Presenza di finestre su uno (esposizione singola) o più lati dell’appartamento (esposizione doppia) con ovvia preferenza per quest’ultima
  14. Presenza di un impianto di condizionamento
  15. Presenza di un box auto come pertinenza dell’appartamento
  16. Presenza di una cantina o di un solaio come pertinenza dell’appartamento
  17. Presenza di una finestra nel bagno
  18. Presenza di un giardino condominiale
  19. Presenza di un mutuo ancora non estinto
  20. Presenza di eventuali inquilini in affitto
  21. Presenza di altri fattori distintivi di pregio (es. vasca idromassaggio, domotica, pavimenti o finiture di pregio, terrazze panoramiche, ecc.)

Come vendere casa tramite i portali di annunci specializzati

Come anticipato all’inizio di questo articolo esistono molti siti web specializzati in cui potrete pubblicare un annuncio per mettere in vendita il vostro appartamento.

I più utilizzati sono i seguenti:

  • www.casa.it
  • www.immobiliare.it
  • www.casaclick.it
  • www.case24.it
  • www.trovacase.net
  • www.tuttocasa.it
  • www.icase.it

Esistono poi altri portali di annunci NON specializzati in vendita di immobili in cui è possibile pubblicare un annuncio. I due più conosciuti sono:

  • www.subito.it
  • www.kijiji.it

In tutti questi siti potrete pubblicare un annuncio gratuitamente con tutte le informazioni sul vostro appartamento e con tanto di fotografie.

Per arrivare alla pubblicazione basta registrarsi e seguire la procedura guidata solitamente semplice e intuitiva.

Il vostro annuncio andrà però ad aggiungersi alle altre migliaia presenti nei data base e avrà pochissima visibilità salvo siate disposti a pagare un contributo (talvolta piuttosto rilevante!) per portare il vostro annuncio in una posizione più evidente.

Vantaggi e svantaggi del vendere casa attraverso i portali specializzati

Il principale vantaggio nel riuscire a trovare un compratore della vostra casa attraverso un portale specializzato consiste nel fatto che non dovrete pagare alcuna commissione d’agenzia in quanto la vendita sarà conclusa senza il supporto di mediatori direttamente dal notaio, di prassi scelto dalla parte acquirente.

Gli svantaggi sono però da non trascurare, ecco i più rilevanti da considerare:

  • assenza di un’agenzia che possa tutelarvi nel corso di tutto il processo di offerta di acquisto e compromesso, verificando i requisiti del compratore e conducendo la trattativa per massimizzare il prezzo di vendita
  • assenza di un riferimento che potrà occuparsi delle visite nel vostro appartamento dei potenziali compratori perché chiaramente dopo il contatto ricevuto dal sito web parte sempre una fase che prevede una o più visite e negoziazione. Questo aspetto è forse il più importante perché un agente immobiliare, grazie alla sua esperienza di venditore (ovviamente se selezionato in modo adeguato!) saprà abilmente valorizzare il punto di forza della vostra abitazione e saprà mettere in secondo piano i punti di debolezza.
  • assenza di un riferimento che possa mettervi a disposizione un testo per l’offerta d’acquisto e per il compromesso che sia per voi pienamente tutelante. In rete esistono template scaricabili gratuitamente ma ogni proposta di acquisto e ogni compromesso (detto anche preliminare di compravendita) deve sempre essere personalizzato sulla base dell’immobile e delle intese tra le parti
  • assenza di un mediatore che possa conservare l’assegno relativo alla proposta di acquisto (tutelando in questo caso il compratore e quindi “rassicurandolo e aumentando le possibilità di vendita”) fino alla vostra eventuale accettazione
  • assenza di una figura che dovrà darvi i giusti consigli per valorizzare al massimo la vostra proprietà immobiliare prima della vendita o comunque in occasione delle visite dei potenziali compratori.

Come trovare la giusta agenzia o agente immobiliare

Le agenzie immobiliari, soprattutto nelle grandi città ma spesso anche nei piccoli centri, sono letteralmente “nate come i funghi” innescando un meccanismo di concorrenza troppo spinta che invece di portare benefici al mercato ha portato dequalificazione della categoria.

In questo modo le agenzie cercano di “rubarsi a vicenda i clienti” chiedendo percentuali di commissione sempre più basse o addirittura nei casi più estremi chiedendole solo al compratore.

Si è poi creato un meccanismo di volantinaggio senza rispetto per la privacy con volantini lasciati in casella senza autorizzazione o ancor peggio con attività di “porta a porta” con grave minaccia per la sicurezza dei condomini in quanto, soprattutto nel caso di persone anziane, il rischio di confondere l’agente immobiliare di turno con il truffatore è in costante aumento.

Il colmo dell’invasione della privacy nei miei confronti lo ha raggiunto un incaricato dell’agenzia Fondocasa di via Ronchi, 11 a Milano.

Non ci crederete ma rientrando a casa una sera mi sono ritrovato questo biglietto SOTTO LA PORTA:

agenzia immobiliare sconsigliata

Vi giuro che a tutto ho pensato tranne che il biglietto arrivasse da un agente immobiliare sconosciuto! Non conoscendo alcun “Igor” ho persino suonato alla vicina di casa chiedendo se il biglietto fosse per lei, lasciato da qualche suo conoscente.

Quando ho provato a chiamare il numero e ho scoperto che si trattava di un agente dell’agenzia immobiliare Fondocasa non vi dico l’arrabbiatura che mi è venuta!

Decisamente non è questa la strada giusta e non sono queste le agenzie a cui rivolgersi a mio modesto parere!

Come fare quindi a trovare l’agenzia immobiliare che fa per voi? Il mio consiglio è quello di affidarvi al consiglio dei vostri amici e conoscenti tra cui statisticamente ne avrete almeno una decina che hanno venduto o comprato casa, magari proprio nella vostra zona di residenza.

Da parte mia posso solo darvi un riferimento dell’agente immobiliare che ho utilizzato con grande soddisfazione quando ho dovuto vendere velocemente il mio appartamento di Milano, riuscendo a ottenere un prezzo che sinceramente non avrei creduto di raggiungere e soprattutto riuscendo a vendere alla prima visita! :-) L’agente immobiliare in questione opera però solo su Milano per cui potrà esservi di aiuto solo se l’appartamento che desiderate vendere si trova a Milano. Nel caso potete scrivere alla nostra redazione [email protected] e vi fornirò i suoi riferimenti per un contatto senza impegno.

Valutare una piccola ristrutturazione per vendere casa al meglio

Quando si vuole vendere casa si pensa essenzialmente a monetizzare subito e al meglio e quello che si vorrebbe del tutto evitare è sostenere nuove spese per migliorare l’aspetto del proprio appartamento e invece questo comportamento potrebbe rivelarsi un errore!

Talvolta infatti, piccole sistemazioni, che vi potranno magari essere suggerite dal vostro agente immobiliare di fiducia possono fornire al potenziale compratore un’impressione nettamente migliore del vostro appartamento facendo così aumentare l’offerta di un valore ben superiore ai costi che avrete sostenuto per le riparazioni / sistemazioni.

Un’imbiancatura, qualche riparazione rimandata nel corso degli anni e un riordino che porta a liberare spazio e a togliere oggetti inutili possono essere il primo passo.

L’importanza delle fotografie per vendere bene la propria casa

Sia che decidiate di vendere la vostra casa in autonomia, utilizzando uno dei portali che vi ho citato sopra, e sia che decidiate di rivolgervi a un’agente immobiliare di fiducia, il ruolo delle fotografie che potrete scattare al vostro appartamento è MOLTO importante!

Oggi grazie agli smartphone è possibile scattare ottime foto a patto di conoscere le regole base di inquadratura, composizione e rispetto delle luci. Magari se non vi sentite degli esperti potrete chiedere ai vostri figli che lo smartphone lo maneggiano sicuramente meglio di voi!

Anche in questo frangente l’agente immobiliare può esservi di grande aiuto suggerendovi le inquadrature migliori e magari indicandovi cosa è meglio includere nell’inquadratura e cosa invece è meglio rimuovere, anche solo temporaneamente.

Grande importanza assumono le luci e l’assenza di ombre che contribuiscono in modo decisivo a dare un’impressione positiva del vostro appartamento.

L’importanza dell’accoglienza al potenziale compratore

L’accoglienza al potenziale compratore è un altro degli aspetti che può risultare decisivo nella vendita al miglior prezzo del vostro appartamento. Ricordatevi di far trovare sempre la casa pulita, con il massimo della luminosità degli ambienti (tende alzate, luci accese se la visita avviene di sera, ecc.). Evitate di presentarvi con un abbigliamento sciatto e trascurato.

Il compratore idealmente associa sempre la casa con chi l’ha abitata per anni.

Una valida alternativa, nel caso in cui vi affiderete a un agente immobiliare, è lasciare uscire di casa e lasciare che della visita si occupi il vostro agente di fiducia.

I documenti da preparare per vendere casa

Preparare in anticipo i documenti necessari per vendere la vostra casa è un altro fattore importante da non trascurare.

Sicuramente avrete bisogno di:

  • rogiti di provenienza
  • certificazione energetica APE
  • certificazione della messa a norma dell’impianto elettrico (se ottenuta, altrimenti, in caso contrario aspettatevi un prezzo più basso)
  • certificazione dell’impianto del gas
  • documentazione su eventuali mutui o ipoteche di cui il vs. appartamento potrebbe essere gravato.

Questi documenti vi saranno richiesti anche dal notaio quindi visto che prima o poi dovrete prepararli è sicuramente meglio pensarci subito così da fornire un’impressione di trasparenza ed efficienza al vostro potenziale compratore.

Per ora direi che è tutto! Spero che i miei consigli vi siano utili e che riusciate a vendere al meglio il vostro appartamento! Se poi abitate a Milano e volete il riferimento dell’agente immobiliare che ho utilizzato nella mia vendita potete scrivermi a [email protected]

Pubblicato da Matteo Di Felice il 28 giugno 2018